Teilungserklärung

Genehmigungspflicht der vollständigen Änderung der Teilungserklärung aufgrund gemeindlicher Erhaltungssatzung

Dem vom Oberlandesgericht München zu entscheidenden Fall zur Änderung einer Teilungserklärung (vgl. Beschluss vom 26.08.2015, 34 Wx 188/15) lag folgender Sachverhalt zugrunde (stark vereinfacht):

Der Eigentümer eines bereits in 2 Wohnungseigentumseingeiten aufgeteilten und im Grundbuch vollzogenen Wohngebäudes hat gemäß § 8 WEG die Neuaufteilung des Gebäudes in 15 neu definierte Wohneinheiten und eine gewerbliche Einheit durch nachträgliche Teilungserklärung aufgeteilt. Das betroffene Grundstück lag im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung der Gemeinde. Nach § 5 der bayerischen Verordnung zur Durchführung des Wohnungsrechts und des besonderen Städtebaurechts (DVWoR) vom 08.05.2007 für Grundstücke im Gebiet einer derartigen Erhaltungssatzung Teileigentum oder Wohnungseigentum gem. § 1 WEG an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, der Genehmigung der jeweiligen Gemeinde. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung der Bildung in Wohn- und Teileigentumseinheiten ab, da es sich um eine Neubegründung von Wohn- und Teileigentum handele, die der Genehmigung der Gemeinde bedürfe. Hiergegen richtet sich die Beschwerde.

Ist in diesem Fall nach Auffassung des OLG eine Genehmigung der Gemeinde erforderlich?

Das OLG München hat entschieden, dass im o. g. Fall die Genehmigung bzw. ein Negativattest nach § 5 DVWoR durch die Gemeinde erforderlich sei. Ohne diese könne die Teilungserklärung nicht im Grundbuch vollzogen werden. Ohne Vorliegen einer Genehmigung bzw. eines Negativattestes bestehe eine sog. “Grundbuchsperre”. Das OLG München führte hierzu aus, dass bei Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB die Begründung von Teil- oder Wohnungseigentum nach § 1 WEG – an (bestehenden) Gebäuden, welche ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, genehmigungspflichtig sei. Hiervon erfasst werde nicht nur die erstmalige Begründung von Wohn- oder Teileigentum sondern auch die nachträgliche vollständige Änderung einen bereits aufgeteilten Wohngebäudes, durch die die Wohnstruktur wesentlich verändert werde. Der Gesetzeswortlaut spreche von “Begründung”, nicht von “erstmaliger Aufteilung”. Das Grundbuchamt dürfe auch ein Negativattest verlangen, da dieses einer Genehmigung gleichzustellen wäre, weil der gesetzliche Genehmigungsvorbehalt dem Schutz öffentlicher, nicht privater Interessen diene.

Die vollständige Entscheidung können Sie hier nachlesen.

 

Anmerkung: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt auch keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Einzelfall!