Mietervorkaufsrecht

Schadenersatz bei Mietervorkaufsrecht

Mietervorkaufsrecht: Verkauft der Eigentümer seine vermietete Wohnung, stellt sich für diesen die Frage, ob er diese Wohnung seinem Mieter zum Kauf anbieten muss? Welche Rechte hat ein Mieter, wenn ihm seine Wohnung nicht zum Kauf angeboten wurde?

Mieter haben nach § 577 BGB unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht beim Verkauf ihrer gemieteten Wohnung. Die Vorschrift des § 577 BGB finden Sie hier.

Der Vermieter muss daher – soweit die Voraussetzung des § 577 BGB erfüllt sind – seinen Mieter grundsätzlich fragen, ob dieser sein Vorkaufsrecht geltend machen möchte.

Was gilt nun, wenn der Vermieter seinen Mieter nicht gefragt hat?

Der BGH hat im Ergebnis einen Schadenersatzanspruch des Mieters bejaht, wenn diesem die Wohnung nicht zum Kauf angeboten wurde (siehe Urteil vom 21.01.2015, Az.: VIII ZR 51/14).

Der BGH hat in seiner Pressemitteilung Folgendes ausgeführt: “Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Mieter nicht nur in den vom Berufungsgericht angenommenen Fällen der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten – als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.”

Hier finden Sie die vollständige Pressemitteilung bzw. das Urteil des BGH.

Im Ergebnis ist Folgendes festzuhalten: Will der Vermieter vermeiden, dass dessen Mieter gegen ihn Schadenersatzansprüche geltend macht, so muss dieser ihn im Falle des Vorliegens der Voraussetzungen des § 577 BGB fragen, ob der Mieter sein Vorkaufsrecht geltend macht. Im notariellen Kaufvertrag ist daher darauf zu achten, dass die Kaufpreiszahlung nicht vor dem Vorliegen des Verzichts des Mieters auf sein Vorkaufsrecht fällig wird. Zur Beweissicherung sollte sich der Vermieter vom Mieter dessen Verzichtserklärung schriftlich geben lassen.

Anmerkung: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt auch keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Einzelfall!