Immobilienrecht

Immobilienrecht: Nachweis bei Tod eines Gesellschafters einer GbR gegenüber Grundbuchamt

Die Entscheidung des OLG München (Beschluss vom 22.09.2015, 34 Wx 47/14) befasst sich mit der Frage im Immobilienrecht, wie die Berechtigung zum Vollzug der Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden kann, wenn einer von zwei Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die im Grundbuch eingetragen ist, verstirbt.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Grundbuch ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit zwei Gesellschaftern als Eigentümer eingetragen. Durch Bauträgervertrag hatten die beiden Gesellschafter das noch zu errichtende Teileigentum an Erwerber notariell verkauft. Zugunsten der Erwerber wurde eine Auflassungsvormerkung zu deren Schutze eingetragen. Die (verstorbene) Gesellschafterin (Beteiligte zu 2) hatte mit ihrem Ehemann einen Ehe- und Erbvertrag mit folgendem Inhalt errichtet:

“Wir setzen uns hiermit gegenseitig zu unseren unbeschränkten Alleinerben ein und nehmen diese Erbeinsetzung hiermit gegenseitig an.”

Die Erwerber errichteten sowohl im eigenen Namen als auch Namen der Verkäufer eine Auflassungsurkunde mit folgendem Inhalt:

“Herr … (Beteiligter zu 1) und Frau … (Beteiligte zu 2) versichern, dass seit Gründung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Eigentümer) keine Änderung der Gesellschafter stattgefunden hat – von der Gesamtrechtsnachfolge aufgrund Erbfolge abgesehen-, dass nach dem Gesellschaftsvertrag die Gesellschaft mit Erben eines Gesellschafters fortgeführt wird, und dass Frau … (Beteiligte zu 2) unmittelbar unbeschränkte Alleinerbin nach ihrem Ehemann wurde.”

Die Verkäufer genehmigten die Auflassung in grundbuchtauglicher Form.

Das Grundbuchamt ist der Ansicht, dass der Gesellschaftsvertrag in schriftlicher Form oder – wenn es einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag nicht gebe – eine eidesstattliche Versicherung der Verkäufer über den Inhalt des mündlich geschlossenen Gesellschaftsvertrag vorzulegen sei.

Wie hat das OLG München entschieden?

Das OLG gab der Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts nicht statt. Es müsse entweder der schriftliche Gesellschaftsvertrag vorgelegt werden. Gibt es einen solchen nicht, so müssen die Gesellschafter deren Inhalt eindeutig eidesstattlich versichern. Die abgegebene eidesstattliche Versicherung genüge nicht, da es sich nicht um eine Erklärung von eigenen Erkenntnissen der Erwerber handele. Die Genehmigung durch die Verkäufer enthalte selbst keine eidesstattliche Versicherung.

Die Zusammenfassung der Entscheidung des OLG München lautet wie folgt:

“Zum Nachweis der Auflassungsberechtigung, wenn der im Grundbuch eingetragene Gesellschafter einer zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verstorben ist.2. Der Erbnachweis macht einen zusätzlichen Nachweis zum Vorhandensein und etwaigen Inhalt einer gesellschaftvertraglichen Nachfolgeklausel nicht entbehrlich. Liegt ein – schriftlicher – Gesellschaftsvertrag nicht vor, kann das Grundbuchamt zur Glaubhaftmachung seines Inhalts grundsätzlich eidesstattliche Versicherungen des verbliebenen Gesellschafters und des (der) Erben verlangen. Von Vertretern im Urkundstermin abgegebene “einfache” – wenn auch nachgenehmigte – Erklärungen zur Nachfolge in den Gesellschaftsanteil genügen dafür regelmäßig nicht.” (vgl. Beschluss vom 22.09.2015, 34 Wx 47/14).

Für die Praxis im Immobilienrecht ist diese Entscheidung vielleicht etwas exotisch, da sie einen speziellen und seltenen Fall betrifft. Doch lässt sie sich gut umsetzen. Der Notar sollte daher durch die Verkäufer persönlich eidesstattlich versichern lassen, dass diese entweder weiterhin alleinige Gesellschafter der GbR sind oder wer nun infolge Erbschaft und gesellschaftsrechtlicher Nachfolgeklausel aktuell Gesellschafter der GbR ist. Die Form der Nachgenehmigung durch die Verkäufer sollte dabei vermieden werden.

Die vollständige Entscheidung des OLG München können sie hier nachlesen.

Anmerkung: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt auch keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Einzelfall!