Immobilienrecht

Immobilienrecht: Anwendbarkeit der MaBV im “Drei-Personen-Verhältnis”

Die Entscheidung des OLG München (Urt. vom 17.03.2016 – 9 U 1662/11 Bau) befasst sich mit der Frage im Immobilienrecht, ob die MaBV auch dann auf den Kauf- und Werkvertrag anwendbar ist, wenn Verkäufer des Grundstücks und Werkunternehmer personenverschieden sind.

Die Problematik stellt sich wie folgt dar: Gemäß § 3 Abs. 2, 1 S. 1 MaBV ist ein Gewerbetreiber im Falle des § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 3 lit a GewO berechtigt, Vermögenswerte nur in bestimmten Raten anzunehmen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll. Sind Verkäufer des Grundstücks und Werkunternehmer bzgl. der zu erbringenden Leistungen nicht personenidentisch, so würde an sich der Werkunternehmer nicht den Regelungen der MaBV unterliegen. Fraglich ist, ob § 3 Abs. 2 MaBV auch dann Anwendung findet, wenn der Käufer des Grundstücks von einer anderen Person als den Werkunternehmer das Grundstück gekauft hat.

Das OLG München hatte sich mit folgendem Sachverhalt (verkürzt) zu befassen: Der (spätere) Käufer des Grundstücks hatte zunächst mit einem Werkunternehmer einen Werkvertrag über die schlüsselfertige Errichtung eines Hauses geschlossen. Das erworbene Haus wurde in einem Prospekt einer Projektgesellschaft zu einem Gesamtpreis beworben. In diesem Vertrag vereinbarten die Parteien, dass der Werkvertrag für den Fall unwirksam sein sollte, dass der Grundstückskaufvertrag scheitern sollte. Danach schloss der Käufer mit dem Eigentümer des Grundstücks des notariellen Kaufvertrag. In dem Kaufvertrag über das Grundstück wurde auf den Werkvertrag Bezug genommen. Der Kaufpreis sollte in Raten zu leisten sein. Die vierte Rate sollte erst dann fällig werden, wenn das Objekt bezugsfertig ist.

Der Käufer war im Klageverfahren der Ansicht, dass auf den Werkvertrag die Regelungen der MaBV, insbesondere die Vorschrift des § 3 Abs. 2 MaBV (Zahlungsplan) anwendbar sei. Das OLG München gab dem Kläger Recht. Die Leitsätze des OLG München lauten hierzu wörtlich wie folgt:

1 Für die Anwendbarkeit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist es nicht erforderlich, dass das Grundstück durch den Unternehmer selbst übertragen wird. Vielmehr genügt es, wenn Unternehmer und Verkäufer personenverschieden sind, beide Verträge jedoch als rechtliche Einheit anzusehen sind, oder wenn auch nur der Verkäufer im Lager des Unternehmers steht (Rn. 12, 14, 15). (redaktioneller Leitsatz)
2 Ist ein vereinbarter Zahlungsplan wegen Verstoßes gegen die Makler- und Bauträgerverordnung gemäß § 134 BGB unwirksam, gilt nicht die Zahlungsregelung des § 3 Abs. 2 MaBV, sondern § 641 Abs. 1 BGB (ebenso BGH BeckRS 2007, 08805; Rn. 18). (redaktioneller Leitsatz)

Das OLG München war somit der Ansicht, dass der Werkunternehmer im vorliegenden Fall als Gewerbetreibender i. S. v. § 34 c Abs. 1 Nr. 3 GewO anzusehen sei. Der Werkuntennehmer habe bei der Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens mitgewirkt; ferner habe er einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Planung und den Ablauf des gesamten Vorhabens gehabt. Nicht entscheidend sei dabei, dass Verkäufer und Werkunternehmer personenverschieden gewesen seien. Entscheidend sei vorliegend, dass das Eigentum erst im Laufe der Bauausführung auf den Käufer übergehe. § 3 MaBV sei immer dann anwendbar, wenn das Eigentum erst mit vollständiger Zahlung von Kaufpreis und Werklohn auf den Erwerber übergehen solle. Kauf- und Werkvertrag seien als eine rechtliche Einheit anzusehen. Zu berücksichtigen sei dabei auch das Prospekt der Projektgesellschaft. In diesem sei auch nicht klar herausgestellt worden, dass zwei “Ansprechpartner” für grundstück und Werktätigkeiten vorhanden seien. Ferner habe es zwischen den beiden Verträgen eine Gegenseitige Verknüpfung gegeben. Die MaBV wäre nur dann nicht anwendbar, wenn das Eigentum auf den Käufer bereits vorab umgeschrieben worden sei. Dies sei hier jedoch nicht der Fall.

Anmerkung: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt auch keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Einzelfall!