Immobilienkaufvertrag

Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags wegen Sittenwidrigkeit

Entscheidung zum Immobilienkaufvertrag: Im vom BGH zu entscheidenden Fall (Urt. v. 15.01.2016 – V ZR 278/14) ging es um die Frage, ob der vor dem Notar geschlossene Grundstückskaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig war.

Im Falle der Nichtigkeit des Kaufvertrags wären die beiderseitigen Leistungen von Verkäufer und Käufer gegenseitig nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zurückzugewähren gewesen.

Eine gegenseitiger Vertrag ist nach § 138 Abs. 1 BGB als wucherähnliches Geschäft sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und ferner mindestens ein zusätzlicher Umstand vorliegt, der den Vertrag unter Wertung aller subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Letzteres sei i.d.R. bei Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung anzunehmen. Bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung würde dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten vermuten.

Der BGH stellte auch fest, dass ein Äquivalenzmissverhätnis erst bei einer Verkehrswertüber- oder unterschreitung von 90 % gegeben sei.

 

Sind die Erwerbsnebenkosten bei der Berechnung der Prozentgrenze zu berücksichtigen?

Der BGH hatte in der o. g. Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Er stellte klar, dass die in dem Kaufpreis enthaltenen und folglich von dem Käufer nicht zusätzlich zu zahlenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung abzuziehen seien. Ausgehend hiervon habe die Verkehrswertüberschreitung lediglich 79,18 % betragen. Eine tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung des Verkäufers sei daher nicht anzunehmen.

Im dem Falle, dass zwar kein grobes, aber zumindest ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehe, könne eine Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB dann bejaht werden, wenn weitere Umstände vorlägen, welche in Verbindung mit einem auffälligen Missverhältnis – wie hier gegeben – den Vorwurf der sittenwidrigen Übervorteilung begründen würden.

Da weitere entsprechende Feststellungen des Berufungsgerichts diesbezüglich fehlten, konnte der BGH eine Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB nicht annehmen.

Das vollständige Urteil des BGH können Sie hier nachlesen.

 

Anmerkung: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt auch keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Einzelfall!