Grundstücksrecht

Notarielle Bescheinigung nach § 21 BNotO im Grundstücksrecht

Der BGH hatte in seinem Beschluss (Beschl. vom 22.09.2016 – V ZB 177/15) aus dem Grundstücksrecht über folgenden Sachverhalt (verkürzt) zu entscheiden:

Eine GmbH wollte auf dem ihr gehörenden Grundstück eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen lassen. Der Geschäftsführer bevollmächtigte einen Dritten durch notarielle Vollmacht zur Bestellung der Grundschuld vor dem Notar. Der Rechtsgeschäftlich bevollmächtigte ließ die Grundschuld sodann vor dem Notar beurkunden. Der Notar nahm im Eingang der Grundschuldurkunde u. a. Folgendes auf: “Des Weiteren bescheinige ich gemäß § 21 Abs. 3 BNotO, dass die vorerwähnte Vollmacht heute bei Unterzeichnung in Ausfertigung vorgelegen hat, dass ich diese eingesehen habe und mir so Gewissheit über die Vertretungsmacht des Herrn T.  verschafft habe”.

Das Grundbuchamt war der Ansicht, dass die Vertretungsbescheinigung des Notars nicht für einen Nachweis der Vertretungsberechtigung ausreiche. Es hätte auch die Vertretungsberechtigung des Geschäftsführers der GmbH als deren gesetzlicher Vertreter, auf den die Vollmachtserteilung zurückgeht, bescheinigt werden müssen. Der BGH gab dem Grundbuchamt Recht und wies die Beschwerde zurück. Der BGH führte hierzu aus, dass der Notar auch die Vertretungsberechtigung des Geschäftsführers als gesetzlichen Vertreter der GmbH durch notarielle Bescheinigung nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 3 BNotO in die Urkunde aufnehmen hätte müssen. Bei einer Kette von Bevollmächtigungen müsse jede einzelne Kette durch notarielle Bescheinigung dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Es genüge nicht, dass lediglich das letzte Glied der Kette notariell bescheinigt werde. Die notarielle Bescheinigung nach § 21 Abs. 3 BNotO ersetze nicht die notwendige notarielle Bescheinigung nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BNotO über die organschaftliche Vertretungsmacht.

Der BGH führte zudem aus, dass der Notar nicht mehrere gesonderte Bescheinigungen in die Urkunde aufnehmen müsse. Ausreichend sei, wenn die Bescheinigungen in einem Vermerk zusammengefasst werden würden.

Fazit:

Handelt ein von einem gesetzlich vertretungsberechtigten Organ rechtsgeschäftlich Bevollmächtigter und bescheinigt der Notar dessen Bevollmächtigung nach § 21 Abs. 3 BNotO in der Urkunde, so muss der Notar auch die ganze Kette der Vertretungsberechtigung in die Bescheinigung aufnehmen. Es genügt nicht, wenn er nur das Ende der Kette (rechtsgeschäftliche Bevollmächtigung) in der Urkunde notariell nach § 21 Abs. 3 BNotO aufnimmt. Erforderlich ist auch die Bescheinigung nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BNotO  über das Bestehen der gesetzlichen Vertretungsmacht.

Anmerkung: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt auch keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Einzelfall!