Grundstücksrecht

Erfordernis der Genehmigung durch das Familiengericht bei Erwerb von Grundbesitz durch Minderjährigen

Das OLG Düsseldorf hatte in seinem Beschluss (Beschl. vom 22.09.2016 – V ZB 177/15) aus dem Grundstücksrecht über folgenden Sachverhalt (verkürzt) zu entscheiden:

Ein Minderjähriger erwarb, vertreten durch dessen Eltern, ein Grundstück von dem Eigentümer. Das Grundstück war an einen Dritten verpachtet. Im notariellen Übergabevertrag war u. a. geregelt, dass “der Pachtvertrag vom Erwerber übernommen werde”. Die Übertragung des Grundstücks an den Minderjährigen erfolgte unentgeltlich. Das Grundbuchamt war der Ansicht, dass zum Vollzug des beantragten Eigentumswechsels noch die Genehmigung durch das Familiengericht erforderlich und nachzureichen sei.

Das OLG Düsseldorf half der gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts eingereichte Beschwerde ab.

Das OLG Düsseldorf führte aus, dass § 1821 Abs. Nr. 5 BGB lediglich auf den entgeltlichen Erwerb eines Grundstücks anwendbar sei. Das dingliche Geschäft werde vom schuldrechtlichen Kausalgeschäft nicht erfasst. Ohnehin habe dies das Grundbuchamt nur in Evidenzfällen zu prüfen. Das Grundbuchamt dürfe eine Eintragung nur dann verweigern, wenn sicher feststehe, dass sie das Grundbuch unrichtig machen würde. Ansonsten sei in Anwendung des Abstraktionsprinzips das dingliche Vollzugsgeschäft vom Kausalgeschäft strikt zu trennen.

Vorliegend handele es sich jedoch schon gar nicht um einen entgeltlichen Erwerb eines Grundstücks. Der Erwerb werde auch nicht dadurch teil-entgeltlich, dass der Minderjährige den Pachtvertrag laut notariellem Vertrag zu übernehmen habe. Denn der Hinweis im Vertrag habe sich nur auf die gesetzliche Folge der §§ 593 b, 566 BGB bezogen. Eine analoge Anwendung dieser Vorschriften scheide aus Gründen der Rechtssicherheit aus. Es handele sich zudem um die (vorsorgliche) Erklärung, dass dem Erwerber bekannt sei, er werde kraft Gesetzes in einen Pachtvertrag eintreten, und hieraus keine Rechte gegenüber dem Veräußerer, etwa unter Berufung auf § 523 Abs. 1 BGB, herleiten.

Fazit:

Erwerbt ein Minderjähriger unentgeltlich ein verpachtetes Grundstück, bedarf die Eigentumsumschreibung im Grundbuch keiner familiengerichtlichen Genehmigung.

Anmerkung: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt auch keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Einzelfall!