Grundstückskaufvertrag

Haftung des Verkäufers im Grundstückskaufvertrag

Der BGH hatte sich in seinem Urteil vom 22.04.2016 (Az.: V ZR 23/15) mit der Frage zu befassen, ob der Käufer eines Grundstücks trotz umfassenden Haftungsausschluss im Grundstückskaufvertrag auf die Äußerungen des Verkäufers vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags berufen kann. Im zu entscheidenden Fall hatte der Verkäufer vor dem notariellen Vertrag sich bzgl. Baujahr des Gebäudes und der sanierten Altbausubstanz geäußert. Dessen Äußerung traf dann im Nachhinein nicht so zu.

Es fragt sich, ob der Käufer nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB Mängelansprüche wegen der nicht zutreffenden öffentlichen Äußerung des Verkäufers geltend machen kann. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der umfassende Haftungsausschluss im Kaufvertrag vor dem Notar nicht greifen würde.

Der BGH hat zunächst einen Mangel nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB wegen der fehlerhaften Angabe des Baujahres des Gebäudes verneint. Das Baujahr gehöre zwar zur geschuldeten Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB. Ob ein Sachmangel vorliege, hänge jedoch auch davon maßgeblich ab, ob bei objektiv vorzunehmender Betrachtung des Falls die berechtigte Erwartung des Käufers enttäuscht werden würde, dass das Gebäude in dem vom Verkäufer angegebenen Baujahr gebaut worden sei. Hierzu müsse das Haus durch das dort vorhandene ältere Bauteil derart geprägt werden, dass es den Charakter verliere, in dem angegebenen und erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein. Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts insoweit gerügt, als dieses einen Mangel ohne Prüfung von Alter und Größe von der integrierten Wand sowie zu deren Bedeutung im Verhältnis zum Gebäude angenommen habe. Ein Mangel komme schon deshalb nicht in Betracht.

Ferner erfasse der umfassende Haftungsausschluss im Kaufvertrag vor dem Notar auch die öffentlichen Äußerungen des Verkäufers. Nur wenn die oben beschriebenen Eigenschaften im notariellen Kaufvertrag aufgenommen worden sein, kämme eine Gewährleistungshaftung in Betracht.

Der BGH bejaht zwar einen Mangel nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB, da durch die Einbeziehung der älteren Wand in die neuere Bausubstanz letztere schadensanfälliger und wärmedurchlässiger sei. Mängelansprüche seien jedoch wegen des umfassenden Haftungsausschlusses ausgeschlossen.

Haftungsansprüche kämen nur dann in Betracht, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hätte. Eine Arglist nach § 444 BGB scheide auch aus. Diese wäre nur dann gegeben, wenn der Verkäufer gewusst oder es für möglich hätte halten können, dass die ältere Wand in das neuere Gebäude einbezogen gewesen war oder diese  für die Gebäudesubstanz nachteilig war. Dies war vorliegend nicht der Fall.

Was bedeutet dies nun für den Grundstückskaufvertrag?

Verkäufer und Käufer ist daher anzuraten, den Inhalt der Vorgespräche und deren Vereinbarungen in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Anderenfalls droht dem Käufer der Verlust von Mängelrechten, es sei den der Verkäufer hat arglistig gehandelt.

Das Urteil des BGH können Sie hier nachlesen.

Anmerkung: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt auch keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Einzelfall!