Grundbuchrecht

Grundbuchrecht: Prüfungspflichten des Grundbuchamtes bei Eintragung einer Grundschuld

Entscheidung des BGH zum Grundbuchrecht: Der BGH hatte in seiner Entscheidung vom 21.04.2016 (Beschl. v. 21.04.2016 – V ZB 13/15) zur Frage zu beschließen, welche Prüfungspflichten das Grundbuchamt im Rahmen der Eintragung einer Grundschuld, die aufgrund einer im Außenverhältnis beschränkten Belastungsvollmacht bestellt wurde, die es den Erwerbern erlaubte, das noch im Eigentum des Verkäufers stehende Grundstück als Sicherheit für die Kaufpreisfinanzierung zu verwenden, hat.

Der Entscheidung liegt (verkürzt) folgender Sachverhalt zugrunde:

Im notariell beurkundeten Kaufvertrag wurde jeder Käufer einzeln von dem Verkäufer  ermächtigt, eine Grundschuld zu bestellen und das Verkaufsobjekt zu belasten. Im vorliegenden Fall war die im Kaufvertrag vereinbarte Sicherungsabrede nicht nochmals in der Grundschuld aufgeführt worden. Der Käufer bestellte sodann – auch als Vertreter der Verkäuferseite – die Finanzierungsgrundschuld als Buchgrundschuld. Das Grundbuchamt lehnte den vom Notar eingereichten Eintragungsantrag mit der Begründung ab, dass die Vollmacht der Verkäuferseite nicht nachgewiesen sei. Die hiergegen gerichtete Beschwerde hatte keinen Erfolg. Das Grundbuchamt sowie das Beschwerdegericht sind der Ansicht gewesen, dass die Formulierung im Eingang der Bestellung der Grundschuld, die Käufer “im Rahmen und gemäß Vollmacht vom 07.04.2014… handelten, nicht genüge. Die der Vollmacht enthaltenen Beschränkungen müssten vielmehr aus der Urkunde selbst hervorgehen. Dies sei vorliegend nicht der Fall.

Der BGH hat diese Auffassung bestätigt. Für die Wirksamkeit der Grundschuld sei entscheidend und auch vom Grundbuchamt zu überprüfen, ob die Sicherungsabrede zwischen Verkäufer und Grundschuldgläubiger tatsächlich zustande gekommen ist. Im vorliegenden Fall war die im Kaufvertrag vereinbarte Sicherungsabrede nicht in der Grundschuld aufgeführt worden. Diese hätte nach Ansicht des BGH jedoch nochmals vereinbart werden müssen. Nicht erforderlich sei, dass die Grundschuld auch von der Finanzierungsgläubigerin angenommen worden sei. Dies sei natürlich nicht schädlich.

Fazit:

 

Ist eine auch im Außenverhältnis beschränkte Belastungsvollmacht für die Bestellung einer Finanzierungsvollmacht erteilt, muss auch in der Belastungsvollmacht die im Kaufvertrag geregelte Sicherungsabrede vereinbart werden.

Anmerkung: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt auch keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Einzelfall!