Gewährleistungsrecht

Arglist des Verkäufers bei unterlassener Kontrolle von Sanierungsarbeiten

Mängel an Gebäuden führen immer wieder zu Streitigkeiten vor Gericht. Hat der Verkäufer einer Immobilie Kenntnis von einem Mangel oder muss er damit rechnen, dass ein solcher vorliegt, muss dieser dem Käufer diesen Umstand grundsätzlich mitteilen. Im vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Verkäufer eines Hauses vor dem Verkauf ein Fachunternehmen mit der Sanierung des Hauses beauftragt. Das Unternehmen sollte das streitgegenständliche Blockhaus von dem Befall durch Holzbock befreien. Zum Zeitpunkt des Gefahrenübergangs im Rahmen des Verkaufs war das Blockhaus jedoch weiterhin von einem Holzbock befallen.

 

Welche Rechte hat der Käufer des Hauses in diesem Fall?

Der BGH hatte in seinem Urteil vom 19.02.2016 (Az.: V ZR 219/16) u. a. entschieden:

Hatte der Verkäufer eines Hausgrundstücks in der Vergangenheit ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels (hier: Befall eines Blockhauses mit Holzbock) beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf. Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.

Das Urteil im Volltext finden Sie hier.

Der BGH ging zunächst vom Vorliegen eines Sachmangels aus; denn das Blockhaus war weiterhin mit einem Holzbock befallen.

Da im notariellen Kaufvertrag die Haftung für Mängelrechte zwischen Verkäufer und Käufer ausgeschlossen war, hätte der Käufer nur im Falle des arglistigen Verschweigens eines Mangels Gewährleistungsrechte nach §§ 437  ff. BGB geltend machen können, vgl. § 444 BGB.

Der BGH stellte im Ergebnis fest, dass der Verkäufer nur dann zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, welche nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung gewisser Mängel schließen lassen, verpflichtet ist, wenn es sich um Umstände handle, die für den Entschluss des Erwerbers von Relevanz sind. Namentlich solche Umstände, die die beabsichtigte Nutzung mindern können. Der BGH hat auch ausgeführt, dass bei Mängeln, die der Käufer grundsätzlich besichtigen kann, keine Offenbarungspflicht bestehe.

Allein die Offenbarungspflicht genüge jedoch nicht. Der Verkäufer müsse zudem vorsätzlich, zumindest das Vorliegen eines konkreten Mangels für möglich halten und ihn billigend in Kauf nehmen. Habe er aber ein Fachunternehmen mit der Sanierung der Immobilie beauftragt, müsse sich der Verkäufer grundsätzlich keine Kenntnis vom Erfolg der Maßnahme verschaffen. Nur wenn dem Verkäufer bestimmte Umstände bekannt sind, die auf eine mangelhafte Ausführung der Arbeiten schließen lassen, müsse er dem nachgehen und dem Käufer dies mitteilen.

Anmerkung: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt auch keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Einzelfall!