Immobilienrecht

Immobilienrecht: Einwilligung des Eigentümers bei Schuldübernahme

Die Entscheidung des BGH (Urt. v. 23.06.2017 – V ZR 39/16) befasst sich mit der Frage im Immobilienrecht, wer in eine Schuldübernahme einwilligen muss.  Ist es der noch im Grundbuch eingetragene Eigentümer oder der durch Auflassungsvormerkung gesicherte künftige Eigentümer?

Der Entscheidung des BGH lag (verkürzt) folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Eigentümer veräußerte sein Grundstück an den Erstkäufer. im notariellen Kaufvertrag wurde eine sog. “Finanzierungsvollmacht” bzw. “Belastungsvollmacht” geregelt. Die zugunsten des Erwerbers im Kaufvertrag bewilligte Auflassungsvormerkung wurde im Grundbuch eingetragen. Der Käufer bestellte zugunsten seiner Finanzierungsbank aufgrund der Belastungsvollmacht eine Grundschuld. Sodann verkaufte der Ersterwerber das Grundstück an einen zweiten Käufer. Zu diesem Zeitpunkt war der Erstkäufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die im Grundbuch eingetragene Vormerkung des Erstkäufers wurde an den Zweitkäufer abgetreten. Ferner vereinbarten die beiden Parteien, dass der Zweitkäufer das Darlehen des Erstkäufers übernehme und  die bestellte Grundschuld nun die Verbindlichkeiten des Zweiterwerbers absichere. Der noch im Grundbuch eingetragene Eigentümer wusste hiervon nichts und erteilte infolgedessen auch nicht seine Zustimmung. Im weiteren Verlaufe wurden beide Erwerber nacheinander im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Die Frage war nun (im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage), welche Auswirkungen die Schuldübernahme auf die Grundschuld gehabt hatte.

Der BGH war der Ansicht, dass infolge der Schuldübernahme die bestellte Grundschuld zu einer Eigentümergrundschuld geworden sei. Denn der Eigentümer habe im Zeitpunkt der Übernahme der Schuld dieser nicht zugestimmt. Nur bei einer Zustimmung des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers würde nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB die Grundschuld als Fremdgrundschuld bestehen bleiben. Die Einwilligung des Erstkäufers als Anwartschaftsberechtigten genüge nicht.

Fazit:

Nach den Ausführungen des BGH solle nach Sinn und Zweck des § 418 BGB der Eigentümer vor einen möglicherweise unsicheren Schulder geschützt werden. Ihm solle nicht ohne dessen Zustimmung der ihm bekannte Schuldner durch einfache Schuldübernahme genommen werden.

Anmerkung: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt auch keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Einzelfall!