Grundstücksrecht

Rechtsprechung zum Grundstücksrecht: Austausch einer Hypothek gegen Bankbürgschaft

Der BGH hatte in seiner Entscheidung (Urt. v. 30.06.2017 – V ZR 248/16) über die Frage zu entscheiden, ob der Erwerber einer Immobilie, bei der als Gegenleistung neben einer Zahlung eines Kaufpreises auch eine Leibrentenverpflichtung vereinbart wurde, die geleistete Sicherheit auf Verlangen des Käufers ausgetauscht werden kann.

Der Entscheidung des BGH lag (vereinfacht) folgender Sachverhalt zugrunde:

Wie bereits geschildert, wurde im notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung neben einer Barzahlung auch eine monatliche Leibrentenverpflichtung vereinbart. Für die Absicherung der Leibrente vereinbarten die Kaufvertragsparteien für den Verkäufer eine Höchstbetragssicherungshypothek und ließen diese ins Grundbuch eintragen. Zudem wurde dem Käufer eine Finanzierungsvollmacht erteilt, mit der dieser dann eine vorrangige Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank bestellte. Der Käufer hat sich dazu verpflichtet, die zugunsten der Finanzierungsbank bestellte Grundschuld allein für die Finanzierung eines ersten Kaufpreisteils sowie von Renovierungsmaßnahmen zu verwenden. Nachdem der Erwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war, wollte dieser sogleich die Wohnung weiterveräußern. Da der Käufer lastenfreies Eigentum dem neuen Erwerber verschaffen muss, verlangt dieser nun von seinem Verkäufer die Löschung der Sicherungshypothek gegen Bestellung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft.

Die Frage war nun, ob der Käufer einen Anspruch auf diesen Austausch hat.

Der BGH hat einen solchen Anspruch verneint. Aus § 242 BGB (Treu und Glauben) könne ein solcher Anspruch nicht hergeleitet werden. Aus der der vertraglich verankerten Sicherungsabrede ergebe sich ein solcher Anspruch weder explizit, noch durch ergänzende Vertragsauslegung.

Fazit:

Der BGH hat im oben entschiedenen Fall an der eindeutigen vertraglichen Sicherungsabrede festgehalten und somit den Käufer an seine vertragliche Vereinbarung festgehalten.

Anmerkung: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt auch keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Einzelfall!